확정일자는 임대차계약서에 날짜 도장을 받아 그 날짜를 공적으로 증명하는 절차입니다. 이것이 있어야 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 먼저 받을 우선변제권이 생깁니다. 다만 확정일자 하나만으로는 부족하고 실제 이사와 전입신고를 함께 갖춰야 합니다. 인터넷등기소나 주민센터에서 받습니다.
전세 계약을 하고 나면 보증금이 걱정됩니다. 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가면 어떻게 되는지 불안합니다.
확정일자는 그 보증금을 지키는 장치입니다. 계약서에 날짜를 찍어 두면 그 시점부터 순위가 생깁니다.
다만 확정일자 하나만으로는 안 됩니다. 무엇을 더 해야 하는지 아래에 정리했습니다.
세 가지를 다 갖춰야 합니다 ⚠️
② 전입신고: 주민등록 주소를 그 집으로 옮겨야 합니다
③ 확정일자: 계약서에 확정일자를 받아야 합니다
셋 중 하나라도 빠지면 경매에서 보증금을 먼저 받을 순위가 없습니다
①과 ②를 합쳐 대항요건이라고 합니다. 여기에 ③이 더해져야 우선변제권이 됩니다.
전입신고와 역할이 다릅니다
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 생기는 권리 | 대항력 | 우선변제권(대항요건과 함께) |
| 무슨 뜻 | 집주인이 바뀌어도 계속 삼 | 경매 대금에서 먼저 받음 |
| 어디서 | 정부24, 주민센터 | 인터넷등기소, 주민센터, 등기소 |
| 필요한 것 | 신분증 | 계약서 원본 + 신분증 |
주민센터에 가면 두 가지를 한 번에 처리할 수 있습니다. 계약서 원본을 챙겨 가시면 됩니다.
어디서 받나요? 📝
온라인과 방문 모두 됩니다.
- 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 온라인으로 신청합니다
- 주민센터에 계약서 원본과 신분증을 가지고 갑니다. 전입신고와 함께 처리됩니다
- 등기소나 지방법원에서도 받을 수 있습니다
- 공증인을 통해서도 가능합니다
가장 많이 쓰는 방법은 이사한 날 주민센터에서 전입신고와 함께 처리하는 것입니다. 한 번에 끝나서 빠뜨릴 위험이 적습니다.
효력은 언제부터인가요? ⏰
그래서 잔금을 치른 날 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 먼저입니다
잔금일에 전입신고와 확정일자를 다 해도 하루 차이로 순위가 밀립니다
계약할 때 잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 넣는 방법이 있습니다
등기부등본은 잔금 치르기 직전에 다시 확인하셔야 합니다. 계약할 때 깨끗했어도 그 사이에 근저당이 잡힐 수 있습니다.
여기 해당이 안 되면 지원이 끝난 게 아닙니다. 조건이 다른 인기 지원금이 따로 있으니 함께 확인해 보세요.
확정일자로 부족한 경우도 있습니다
확정일자는 순위를 만들어 줄 뿐, 돈이 있어야 받습니다. 앞 순위 채권이 크면 남는 것이 없을 수 있습니다.
- 선순위 근저당이 많은 집: 경매 대금이 앞 순위에서 다 나가면 받을 것이 없습니다
- 전세보증금반환보증: 보증기관이 보증금을 대신 돌려주는 상품입니다. 확정일자와 별개로 가입합니다
- 소액임차인 최우선변제: 보증금이 기준 이하면 일정 금액을 앞 순위보다 먼저 받는 제도가 있습니다
보증 상품은 보증료가 듭니다. 전세보증금반환보증 보증료 최대 40만원 지원처럼 그 비용을 돌려주는 사업이 있습니다.
인터넷등기소에서 확정일자 받기 전입신고와 함께 신청하기
계약이 끝나면 어떻게 하나요?
이사를 나가면 대항요건이 사라집니다. 보증금을 못 받은 채로 주소를 옮기면 순위를 잃습니다.
이럴 때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다. 법원에 신청해 등기를 해 두면 이사를 나가도 권리가 유지됩니다.
보증금을 못 받은 상태에서 먼저 주소를 옮기지 않는 것이 원칙입니다. 급하면 임차권등기를 먼저 마치고 움직이셔야 합니다.
| 상황 | 해야 할 것 | 안 하면 |
|---|---|---|
| 계약 갱신, 보증금 증액 | 오른 금액에 새로 확정일자 | 증액분은 순위가 없음 |
| 보증금 못 받고 이사 | 임차권등기명령 신청 | 대항력과 순위를 잃음 |
| 집주인이 바뀜 | 별도 조치 불필요 | 대항력이 있으면 계속 거주 가능 |
- 계약 전: 등기부등본으로 근저당과 선순위 임차인을 확인합니다
- 잔금 직전: 등기부등본을 다시 떼어 그 사이 변동이 없는지 봅니다
- 이사 당일: 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 함께 처리합니다
확정일자 핵심 카드
자주 묻는 질문
Q. 확정일자는 어디서 받나요?
A. 인터넷등기소에서 온라인으로 받거나, 주택 소재지 주민센터, 등기소, 지방법원, 공증인을 통해 받습니다. 계약서 원본과 신분증이 필요합니다.
Q. 확정일자와 전입신고는 무엇이 다른가요?
A. 전입신고는 계속 살 권리인 대항력을 만들고, 확정일자는 경매 대금에서 먼저 받을 우선변제권을 만듭니다. 둘 다 있어야 보증금이 보호됩니다.
Q. 확정일자만 받으면 안전한가요?
A. 아닙니다. 실제로 그 집에 살고 전입신고까지 해야 우선변제권이 생깁니다. 세 가지 가운데 하나라도 빠지면 순위가 없습니다.
Q. 효력은 언제부터 생기나요?
A. 대항력은 전입신고한 다음 날 0시부터입니다. 잔금일에 집주인이 근저당을 설정하면 하루 차이로 은행이 앞 순위가 됩니다.
Q. 확정일자가 있으면 보증금을 무조건 받나요?
A. 순위가 생길 뿐입니다. 앞 순위 근저당이 많으면 경매 대금이 앞에서 다 나가 받을 것이 남지 않을 수 있습니다.
Q. 보증금을 못 받았는데 이사를 가야 합니다.
A. 임차권등기명령을 법원에 신청하시면 됩니다. 등기가 되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
Q. 계약을 갱신했는데 다시 받아야 하나요?
A. 보증금이 올랐으면 오른 금액에 대해 새로 확정일자를 받으셔야 합니다. 증액분은 새 날짜 기준으로 순위가 정해집니다.
문의처
대법원 인터넷등기소 1544-0770
같은 조건으로 함께 신청할 수 있는 지원금이 아래에 정리돼 있습니다. 하나만 받고 끝내기 아까운 것들입니다.
출처 및 확인일
본 정보는 2026년 9월 23일 기준 찾기쉬운 생활법령정보 대항력 및 우선변제권 취득과 확정일자 받기 안내를 참고하여 작성했습니다. 보증금 보호를 위해 전세보증금반환보증 보증료 지원, 전세보증금 지원, 전세사기 피해자 지원도 함께 확인해 보세요.
본 글은 정보 제공 목적이며, 정확한 내용은 해당 기관 공식 사이트를 확인하세요.