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주택담보대출 금리 보는 법 코픽스, 가산금리, 우대금리, 스트레스 DSR 확인 기준

주택담보대출 금리는 기준금리나 코픽스 같은 기준 지표에 은행이 정하는 가산금리를 더하고, 조건에 따른 우대금리를 빼서 정해집니다. 한국은행 기준금리는 연 3.00%(2026-08-27 결정), 신규취급액기준 코픽스는 연 3.18%(2026-09-15 공시)입니다(모두 2026-10-05 확인). 대출은 이자와 함께 원금을 갚아야 하는 돈이므로 금리 숫자 하나만 보지 말고 구조를 먼저 이해해야 합니다.

같은 금액을 빌려도 은행과 상품에 따라 이자가 다른 이유는 금리가 한 숫자가 아니라 여러 항목의 합이기 때문입니다. 광고에 나오는 “최저 금리”는 우대 조건을 모두 채웠을 때의 값일 수 있습니다.

금리가 만들어지는 순서와 가입 전에 볼 항목을 정리했습니다.

쉬운 목차

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주택담보대출 금리는 기준 지표에 가산금리와 우대금리를 더해 정해집니다

주택담보대출 금리는 기준 지표, 가산금리, 우대금리 세 부분으로 나뉩니다. 기준 지표는 시장 금리를 반영하는 값으로 은행이 마음대로 바꿀 수 없고, 가산금리와 우대금리는 은행이 상품과 차주 조건에 따라 정합니다.

구성 요소	의미	확인할 곳
기준 지표	코픽스, 금융채 등 시장 금리 지표	전국은행연합회 소비자포털(코픽스 공시)
가산금리	은행이 업무 원가와 위험 등을 반영해 더하는 금리	대출 상품설명서
우대금리	급여 이체, 카드 사용 등 조건을 채우면 빼 주는 금리	상품설명서의 우대 조건
최종 금리	기준 지표 + 가산금리 – 우대금리	대출 계약서

주택담보대출 금리의 기준이 되는 코픽스와 기준금리

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 결정으로 연 3.00%입니다(2026-10-05 확인). 기준금리는 시장 금리에 영향을 주는 정책 금리일 뿐, 대출 금리가 기준금리와 같다는 뜻은 아닙니다.

전국은행연합회 소비자포털은 코픽스를 신규취급액기준, 잔액기준, 신잔액기준 세 가지로 공시합니다. 2026년 9월 15일 공시는 각각 연 3.18%, 3.05%, 2.71%이고 다음 공시는 2026년 10월 15일입니다(2026-10-05 확인).

주택담보대출 금리 유형, 고정금리와 변동금리와 혼합형 차이

고정금리는 정해진 기간 금리가 변하지 않아 상환액 예측이 쉽습니다. 변동금리는 기준 지표가 바뀔 때 일정 주기마다 금리가 바뀌어 이자가 늘거나 줄 수 있습니다.

혼합형은 처음 일정 기간 고정금리를 적용한 뒤 변동금리로 바뀌는 방식입니다.

주택담보대출 금리 계산 예시, 0.1%p가 얼마인지 직접 계산

아래는 계산용 가정이며 실제 상품 금리가 아닙니다. 기준 지표 3.00%, 가산금리 1.20%, 우대금리 0.50%를 가정하면 최종 금리는 3.00 + 1.20 – 0.50 = 연 3.70%입니다.

항목 (3억원, 연 3.70% 가정)	금액
1년 이자 (3억원 × 3.70%)	1,110만원
월 이자 (1,110만원 ÷ 12)	92만 5,000원
금리가 0.1%p 오르면 1년 이자 증가분	30만원 (3억원 × 0.1%)

우대금리 0.5%p 조건을 채우지 못하면 1년에 150만원 이자가 더 나갑니다.

스트레스 DSR이 대출 한도에 미치는 영향

스트레스 DSR은 금리가 오를 가능성을 감안해 DSR 계산 때 가산금리를 더하는 제도입니다(금융위원회 2025-05-20). 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행되며 기본 스트레스 금리는 1.50%입니다. 변동형은 100%, 혼합형·주기형은 20~80%를 반영하고 고정금리에는 적용하지 않습니다. 2025년 10월 17일 정책뉴스는 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한을 3%로 올렸다고 안내합니다. 금융위원회는 2026년 6월 규제 예고에서 3단계 적용 기간 등을 연장해 2026년 7월 1일 시행할 예정이라고 알렸습니다(2026-10-05 확인).

스트레스 DSR을 더한 월 상환액 계산 예시

3억원을 30년 원리금균등으로 갚는 가정입니다. 연 3.70%이면 월 상환액은 약 138만 849원입니다. 변동형에 기본 스트레스 금리 1.50%p를 더한 연 5.20%로 계산하면 약 164만 7,333원이고, 수도권·규제지역 하한 3%p를 더한 연 6.70%로 계산하면 약 193만 5,834원입니다. 같은 소득으로 인정받는 대출 가능 금액은 계산상 각각 약 16%, 약 29% 줄어드는 셈입니다. 이 계산은 한도 예측이 아닙니다.

주택담보대출 금리 비교 방법과 중도상환수수료

금리를 비교할 때는 같은 기준으로 맞춥니다. 금리 유형, 기준 지표, 우대 조건 반영 여부, 상환 방식, 대출 기간이 다르면 숫자만 비교할 수 없습니다. 최저 금리와 내가 받을 수 있는 금리를 나누어 보고 우대 조건을 만기까지 유지할 수 있는지 확인합니다.

중도상환수수료는 만기 전에 갚을 때 내는 비용입니다. 금융위원회는 2023년 11월 29일 실제 발생하는 필수 비용만 반영하도록 하는 제도개선 방안을 발표했습니다. 부과 기간과 수수료율은 대출마다 다르므로 계약서의 “중도상환수수료” 항목을 가입 전에 확인합니다.

주택담보대출 금리가 높다고 느낄 때 대출 갈아타기 전 확인할 것

갈아타기(대환)는 기존 대출을 갚고 새 대출로 옮기는 일입니다. 금융위원회는 2024년 1월 9일 10억원 이하 아파트 주택담보대출 갈아타기를 시작하며 증액 대환은 불가하고 새 대출 한도는 기존 대출 잔여액 이내라고 안내했습니다. 대출비교 플랫폼에서 비교한 뒤 비대면 신청도 가능하다고 했습니다(2026-10-05 확인, 현재 대상과 조건은 플랫폼과 금융회사에서 다시 확인).

옮기기 전에 기존 대출의 중도상환수수료, 새 대출의 가산금리와 우대 조건, 새로 드는 비용을 더해 이자 절감분과 비교해야 합니다. 이자가 줄어도 비용이 더 크면 이득이 아닙니다.

⚠️ 대출은 갚아야 하는 돈입니다
이 글은 대출을 권유하지 않습니다. 대출은 원금과 이자를 갚아야 하는 돈이며 한도는 금융회사 심사로 정해집니다.