전세사기 예방은 계약 전 등기부등본과 임대인 정보 확인, 계약 때 특약과 계좌 점검, 계약 후 전입신고와 확정일자 순서로 합니다. 2025년 6월 1일 이후 새로 계약한 임차인은 전세사기피해자법 적용 대상이 아니므로 계약 전에 막는 것이 가장 확실합니다(2026-10-05 정책브리핑 기준).
전세사기를 피하는 방법은 순서를 지키는 것입니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 집의 권리 관계와 집주인의 상태를 확인하고, 계약할 때 위험을 문서로 막고, 입주한 날 곧바로 법적 보호 장치를 갖추면 됩니다.
이 글은 법제처 생활법령정보와 주택도시보증공사(HUG) 자료로 확인한 내용만 정리했습니다.
전세사기 예방 순서 한눈에 보기
| 단계 | 확인할 일 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 등기부등본 갑구·을구 확인 | 인터넷등기소 열람 |
| 계약 전 | 계약 상대방이 집주인 본인인지 확인 | 신분증 진위 확인, 위임장·인감증명서 |
| 계약 전 | 임대인 납세증명서와 확정일자 부여일 정보 요청 | 임대인이 계약 시 제시 |
| 계약 때 | 보증금 보호 특약, 계약금 계좌 확인 | 주택임대차표준계약서 특약 예시 참고 |
| 계약 후 | 전입신고와 확정일자, 점유 | 주민센터, 법원, 인터넷등기소 |
| 계약 후 | 보증금 반환보증 가입 검토 | HUG 안심전세포털 |
계약금을 보내기 전에 계약 전 항목이 모두 풀려야 합니다.
전세사기 예방 계약 전: 등기부등본과 임대인 확인
첫 확인 문서는 등기부등본(등기사항증명서)입니다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 압류·가압류·가처분 같은 등기가 없는지 봅니다. 을구에서는 근저당권이나 전세권이 얼마나 잡혀 있는지 봅니다. 열람은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 합니다.
임대인 확인은 세 가지입니다. 계약하는 사람이 등기부상 소유자와 같은지, 신분증이 진짜인지(정부24 또는 경찰청 교통민원24에서 진위 확인), 소유자가 여럿이면 가능하면 전원과 계약하는지입니다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 맞춰 봅니다.
세금 체납은 임대인이 계약 때 제시하는 국세·지방세 납세증명서와 확정일자 부여일 정보로 확인합니다. 제시를 꺼리면 경고입니다.
보증금에 선순위 근저당 채권최고액을 더한 금액이 시세에 가까울수록 위험합니다. 시세는 한 곳의 말만 믿지 말고 실거래가와 인근 시세를 함께 비교하세요.
전세사기 예방 계약할 때: 특약과 계약금 계좌
특약은 위험을 계약서에 남기는 장치입니다. 법무부 주택임대차표준계약서에는 보증금을 보호하기 위한 특약사항 예시와 대항력, 우선변제권을 확보하는 방법이 담겨 있습니다. 이 서식을 쓰면 빠뜨리기 쉬운 항목을 줄일 수 있습니다.
특약에 넣을 만한 내용은 입주 전까지 새로운 담보 설정을 하지 않는다는 약속, 확인한 등기 내용과 다르면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 약속입니다. 구체 문구는 사안마다 달라 공인중개사나 법률 전문가와 상의해 정하세요.
계약금과 보증금은 계약서에 적힌 계약 상대방, 곧 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다. 다른 사람 계좌를 알려 주면 대리 권한을 증명하는 위임장을 먼저 확인하고, 확인이 안 되면 송금을 멈춥니다.
전세사기 예방 계약 후: 전입신고, 확정일자, 반환보증
대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생깁니다. 예를 들어 10월 15일 오후 3시에 신고하면 10월 16일 0시부터입니다. 여기에 계약서에 확정일자를 받으면 경매나 매각 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.
확정일자는 주민센터, 법원, 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다. 잔금을 치르기 전에 앞선 세입자가 보증금을 돌려받고 나갔는지도 확인해야 합니다.
보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG가 반환을 책임지는 상품입니다. 생활법령정보는 신청 주택에 거주하며 전입신고와 확정일자를 마쳐야 하고, 보증금과 선순위 채권이 주택 가격 범위 안이어야 한다고 안내합니다. 한도와 가입 시기 같은 조건은 바뀔 수 있어 HUG 안심전세포털에서 직접 확인하세요. 보증료를 지원하는 지자체도 있습니다.
전세사기 예방에 실패했다고 의심될 때 상담 경로
보증금을 못 받을 것 같으면 혼자 끌지 말고 상담부터 받으세요. HUG 전세피해지원센터는 보증금 미반환과 전월세 사기 상담을 맡고, 평일 10:00~17:00(점심 12:00~13:00 제외)에 운영합니다. 서울센터는 02-6917-8119입니다.
전세사기피해자 인정은 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 결정합니다. 요건에는 주택 인도, 전입신고, 확정일자, 보증금 5억원 이하, 다수 임차인의 보증금 미반환 우려, 임대인의 기망 의도 등이 있고 제외 사유도 있습니다. 결정 신청 기한은 2027년 5월 31일로 연장됐지만, 2025년 6월 1일 이후 새로 계약한 임차인은 적용 대상이 아닙니다(정책브리핑 2025-05-02 기사 기준). 이후 변경은 국토교통부 전세사기피해지원단(044-201-5233)에 문의하세요.
지자체 지원은 지역마다 다릅니다. 예를 들어 대전광역시 전세사기 피해자 지원 글에서 지역 지원 사례를 볼 수 있습니다. 피해 구제 결과는 사안마다 달라 장담할 수 없습니다.
전세사기 예방 자주 묻는 질문
Q. 전세사기 예방을 위해 계약 전 가장 먼저 볼 문서는 무엇인가요?
A. 등기부등본입니다. 갑구에서 소유자와 압류 여부를, 을구에서 근저당권·전세권 설정 내용을 확인하고 계약 상대방이 소유자와 같은지 맞춰 봅니다.
Q. 전세사기 예방에 임대인의 세금 체납 확인이 필요한가요?
A. 생활법령정보는 임대인이 계약 때 국세·지방세 납세증명서와 확정일자 부여일 정보를 제시하도록 안내합니다. 제시하지 않으면 계약을 미루고 사유를 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 전세사기 예방을 위한 전입신고와 확정일자는 언제 하나요?
A. 집을 넘겨받는 즉시입니다. 대항력은 전입신고한 다음 날 0시에 생기고, 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생깁니다. 확정일자는 주민센터, 법원, 인터넷등기소에서 받습니다.
Q. 전세사기 예방 차원에서 보증금 반환보증에 가입하면 안전한가요?
A. 가입 요건을 충족해야 하고 조건은 바뀔 수 있습니다. 보증이 있어도 계약 전 확인을 대신하지 않으므로 HUG 안심전세포털에서 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.
Q. 전세사기 예방에 실패해 피해가 의심되면 어디에 문의하나요?
A. HUG 전세피해지원센터(서울 02-6917-8119)에서 상담받을 수 있고, 피해자 결정은 국토교통부 전세사기피해지원단(044-201-5233)에 문의합니다. 구제 결과는 사안별로 다릅니다.
출처 및 확인일
본 정보는 2026-10-05 기준 아래 공식 자료로 확인했습니다.
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 전세사기 피해자 지원, 계약 상대방 관련 정보 확인
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 전세사기 피해자 지원, 보증금의 보호
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 전세사기 피해자 지원, 대항력의 유지
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- 주택도시보증공사 전세사기예방센터 전세피해지원센터 소개
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- 정책브리핑 전세사기 피해자 결정 신청 2027년 5월 말까지 2년 연장
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