1주택 양도세 비과세는 1세대가 양도일 현재 국내에 주택 한 채만 갖고 2년 이상 보유했을 때 받습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 집이면 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 과세됩니다(2026-10-05 현행 법령 기준).
집을 한 채만 2년 넘게 갖고 있다가 12억원 이하에 팔면 양도소득세가 없습니다. 거주 요건은 지금이 아니라 그 집을 산 날 조정대상지역이었는지로 정해집니다.
12억원을 넘는 집도 전부 과세되지는 않습니다. 차익 가운데 12억원 초과 비율만큼만 세금을 매기고, 오래 보유하고 거주했다면 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다. 이사로 잠깐 두 채가 된 경우의 처분 기한은 2026년 10월부터 일부 달라졌습니다.
1주택 양도세 비과세 요건
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 주택 수 | 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택 |
| 보유기간 | 취득일부터 양도일까지 2년 이상 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주 |
| 가격 | 양도 당시 실지거래가액 12억원 이하면 전액 비과세 |
확인 순서는 네 단계입니다. 먼저 양도일 현재 1세대 1주택인지, 다음으로 보유 2년을 채웠는지, 그다음 산 날 조정대상지역이었는지(그렇다면 거주 2년), 마지막으로 양도가액이 12억원 이하인지 봅니다.
거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 실제로 살았어도 전입신고를 늦게 했다면 그만큼 거주기간이 짧아집니다. 팔기 전에 주민등록표 등본으로 전입일부터 확인해 두면 거주기간이 모자라는 일을 미리 알 수 있습니다.
조정대상지역 공고가 나기 전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 서류로 확인되고, 계약금을 낸 날 세대에 집이 없었다면 거주 요건을 적용하지 않습니다.
12억 넘는 집은 초과분만 과세
양도가액이 12억원을 넘으면 비과세 대상에서 빠지지만, 양도차익 전체가 아니라 아래 비율만큼만 과세합니다. 장기보유특별공제도 같은 비율로 줄여서 적용합니다. 과세 비율은 (양도가액 – 12억원) ÷ 양도가액이라서 양도가액이 클수록 과세되는 몫이 커집니다.
15억원에 팔고 8억원에 샀으며 10년 보유·10년 거주한 경우(필요경비 0원 가정)
과세 양도차익: 7억원 × (15억 – 12억) ÷ 15억 = 1억4천만원
장기보유특별공제 80%: 1억1,200만원 → 양도소득금액 2,800만원
기본공제 250만원을 빼면 과세표준 2,550만원 → 산출세액 256만5천원
같은 조건이라도 12억원 이하에 팔았다면 낼 세금은 0원입니다. 실제 신고에서는 취득세, 중개수수료 같은 필요경비를 빼므로 금액이 달라집니다.
장기보유특별공제 최대 80%
3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더해서 받습니다.
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | 없음 | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
중간 연차는 1년마다 4%씩 오릅니다. 거주기간이 2년이 안 되면 이 표가 아니라 일반 공제율(3년 이상 6%부터 15년 이상 30%까지)을 씁니다.
일시적 2주택 처분 기한
이사하면서 새집을 먼저 산 경우에도 두 가지를 지키면 기존 집을 팔 때 1주택으로 봅니다. 기존 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 사야 하고, 새집을 산 날부터 정해진 기간 안에 기존 집을 팔아야 합니다. 새집을 산 날 기존 집을 산 지 1년이 안 됐다면 일시적 2주택으로 인정되지 않습니다.
기존 집이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 새집을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 처분 기한이 2년입니다. 그 밖의 경우는 지금처럼 3년입니다. 8월 3일 이전에 새집을 취득했거나 계약금을 낸 경우는 종전 규정을 따릅니다.
조정대상지역은 지정과 해제가 수시로 바뀝니다. 2026년 7월 1일에도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 추가 지정됐습니다. 계약 전에 두 집의 취득일 기준 지정 여부를 국토교통부 공고로 확인해 두는 편이 안전합니다.
세율과 예정신고 기한
12억원 초과분처럼 과세되는 부분은 보유기간에 따라 세율이 갈립니다. 2년 이상 보유했다면 기본세율 6~45%를 쓰고, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 1년 미만이면 70%입니다. 비과세 요건인 2년을 못 채우고 팔면 차익 전체에 이 높은 세율이 붙습니다.
과세되는 양도소득금액에서 기본공제 250만원을 뺀 금액이 과세표준이 됩니다. 앞의 계산 예시에서 2,800만원이 2,550만원으로 줄어든 것도 이 공제 때문입니다.
신고는 양도일(보통 잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 합니다. 7월 15일에 잔금을 받았다면 9월 30일까지입니다. 홈택스 모의계산 메뉴에서 양도가액, 취득가액, 보유기간을 넣어 세액을 먼저 계산해 볼 수 있습니다.
1주택 양도세 비과세 자주 묻는 질문
Q. 1주택 양도세 비과세는 거주를 꼭 해야 하나요?
A. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년만으로 됩니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 합니다.
Q. 산 뒤에 조정대상지역에서 해제되면 거주 요건이 없어지나요?
A. 아닙니다. 기준은 취득 당시입니다. 반대로 산 뒤에 지정됐다면 거주 요건이 붙지 않습니다.
Q. 12억원에 딱 맞춰 팔면 과세되나요?
A. 법은 12억원을 초과하는 주택을 제외하므로 12억원 이하는 전액 비과세입니다.
Q. 장기보유특별공제 80%는 몇 년이 필요한가요?
A. 보유 10년 이상(40%)과 거주 10년 이상(40%)을 모두 채워야 합니다.
Q. 일시적 2주택인데 기존 집이 12억원을 넘으면요?
A. 1주택으로 보는 것이라 12억원까지만 비과세되고, 넘는 비율은 똑같이 과세됩니다.
출처 및 확인일
본 정보는 2026-10-05 기준 아래 공식 자료로 확인했습니다.
- 국가법령정보센터 소득세법
- 국가법령정보센터 소득세법 시행령
- 국세청 양도소득세 개요
- 국세청 1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산
- 국세청 장기보유특별공제율
- 국세청 양도소득세 세율
- 정책브리핑 일시적 2주택자 처분기한 3년 연장
- 정책브리핑 동탄·기흥·구리 조정대상지역 지정
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