부담부증여는 대출이나 보증금이 있는 재산을 증여하면서 받는 사람이 그 채무를 함께 인수하는 방식입니다. 인수한 채무액은 증여세 과세가액에서 빠지고, 채무를 넘긴 증여자는 그 부분에 대해 양도소득세를 냅니다. 5억원 아파트에 채무 2억원이면 증여세 과세가액은 3억원입니다.
자녀에게 집을 넘기려는데 대출이 남아 있다면 부담부증여를 알아봐야 합니다. 증여세는 줄어들 수 있지만 증여자에게 양도소득세가 생겨서, 두 세금을 함께 따져야 합니다.
국세청 자료를 기준으로 세금 구조, 계산 예시, 채무 인정 요건을 정리했습니다.
증여자가 자신의 채무가 담보된 재산을 넘기면서 수증자가 그 채무를 인수하는 거래를 말합니다. 예를 들어 담보대출이 있는 부동산을 자녀에게 주고 자녀가 남은 대출금을 갚기로 하는 경우입니다.
같은 거래가 증여와 양도로 나뉘어 두 사람에게 각각 과세됩니다.
| 구분 | 내는 사람 | 세금 | 과세 대상 |
|---|---|---|---|
| 증여 부분 | 수증자 | 증여세 | 증여재산가액 – 인수한 채무액 |
| 채무 인수 부분 | 증여자 | 양도소득세 | 채무를 넘긴 만큼은 유상 양도로 봄 |
증여세는 증여재산가액에서 채무액을 빼고 증여재산공제를 적용한 뒤 10~50% 세율을 곱해 계산합니다. 아래는 5억원 아파트, 채무 2억원, 직계존속이 자녀에게 증여하는 가정 계산입니다.
| 증여세 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 없음 |
| 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
채무 인수 부분의 양도차익은 채무액 – (취득가액 × 채무액 ÷ 증여가액)으로 계산합니다. 취득가액은 채무 비율만큼만 필요경비로 인정합니다.
이 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제를 거쳐 양도소득세율을 곱합니다. 신고 기한은 국세청에 확인하세요. 세율 구조는 1주택 양도세 비과세 요건 글도 참고하세요.
상속세및증여세법 제47조 제3항은 배우자 사이나 직계존비속 사이의 부담부증여에서 수증자가 채무를 인수해도 인수하지 않은 것으로 추정한다고 정합니다. 추정되면 채무가 증여세에서 빠지지 않습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원칙 | 수증자가 채무를 인수하지 않은 것으로 추정 |
| 예외 | 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 채무는 추정하지 않음 |
같은 5억원 아파트를 직계존속이 자녀에게 줄 때를 비교했습니다. 채무 2억원을 인수하면 증여세는 줄지만 증여자에게 양도소득세가 따로 생깁니다.
| 구분 | 일반 증여 | 부담부증여(채무 2억원) |
|---|---|---|
| 증여세 과세가액 | 5억원 | 3억원 |
| 증여재산공제 후 과세표준 | 4억 5,000만원 | 2억 5,000만원 |
| 산출세액(20% 구간) | 8,000만원 | 4,000만원 |
| 증여자 양도소득세 | 없음 | 채무 부분 양도차익 1억 2,000만원에 과세 |
산출세액은 위 세율표로 직접 계산한 값입니다. 증여세가 4,000만원 줄어도 양도소득세가 그보다 크면 부담부증여가 불리할 수 있어서 두 세금을 합산해 비교해야 합니다.
증여일 뒤 해당 채무를 실제로 수증자가 부담하고 있다면 채무자 명의를 바꾸지 않았어도 인정됩니다. 증여 계약서에 인수 사실을 적어 두면 입증에 도움이 됩니다.
같은 사람에게서 10년 안에 받은 증여는 합산해서 계산하고, 이미 낸 증여세는 새 세액에서 공제합니다.
채무를 뺀 금액에서 관계별 증여재산공제를 적용합니다. 공제 금액은 5천만원에서 6억원 사이입니다. 자세한 금액과 추가 공제는 증여세 면제한도를 확인하세요.
| 증여자와 관계 | 공제 금액 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속·직계비속 | 5,000만원 |
| 기타 친족 | 1,000만원 |
증여세는 증여일부터 3개월 이내에 신고합니다.
A. 증여세는 수증자가, 채무 인수 부분의 양도소득세는 증여자가 냅니다.
A. 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하면 증여재산가액에서 차감됩니다.
A. 양도차익을 채무액 – (취득가액 × 채무액 ÷ 증여가액)으로 계산합니다.
A. 배우자와 직계존비속 사이에는 수증자가 채무를 인수하지 않은 것으로 추정됩니다. 국가나 지방자치단체 채무처럼 객관적으로 인정되는 채무는 예외입니다.
A. 증여일부터 3개월 이내에 신고합니다. 양도소득세 신고 기한은 국세청에 확인하세요.
A. 배우자 6억원, 직계존속과 직계비속 5,000만원, 기타 친족 1,000만원입니다.
A. 증여일 뒤 수증자가 실제로 채무를 갚고 있다면 인정됩니다.
본 정보는 2026-10-11 기준 아래 공식 자료로 확인했습니다. 세법은 개정될 수 있습니다.
본 글은 정보 제공 목적이며, 정확한 내용은 해당 기관 공식 사이트를 확인하세요.
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