계약갱신청구권은 임차인이 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 행사하면 2년 더 살 수 있는 권리입니다. 갱신할 때 보증금과 월세는 5%까지만 올릴 수 있고, 집주인은 법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
전세나 월세 계약 만료가 다가오면 계약갱신청구권을 쓸 수 있는지부터 확인해야 합니다. 행사 시기를 놓치거나 방법이 틀리면 권리를 주장하기 어려워집니다.
생활법령정보와 정책브리핑을 기준으로 행사 기간, 증액 한도, 거절 사유를 정리했습니다.
임차인은 계약갱신청구권을 1회만 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차 기간은 2년입니다. 법령 용어는 계약갱신요구권이며 같은 권리입니다.
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이후 새로 체결하거나 갱신한 계약에 적용되는 기간입니다.
구두, 문자, 이메일로도 의사표시는 가능하지만 분쟁을 막으려면 내용증명 우편 같은 증거가 남는 방식이 좋습니다. 2020년 12월 이전 계약은 기간이 6개월 전부터 1개월 전까지였습니다.
갱신할 때 차임과 보증금의 증액은 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 헌법재판소 결정문도 이 상한을 20분의 1로 설명합니다.
| 기존 금액 | 최대 증액 | 갱신 후 최대 |
|---|---|---|
| 전세 보증금 3억원 | 1,500만원 | 3억 1,500만원 |
| 전세 보증금 5억원 | 2,500만원 | 5억 2,500만원 |
| 월세 100만원 | 5만원 | 105만원 |
5%는 증액의 상한일 뿐입니다. 집주인과 세입자가 협의해 그 범위 안에서 금액을 정할 수 있습니다. 보증금과 월세가 섞인 계약의 환산 방법은 이 글에서 확인하지 못했습니다.
임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다. 거절할 수 있는 경우는 아래와 같습니다.
거절 사유의 개수는 자료마다 다르게 세어 이 글에서는 항목만 나열했습니다. 해당 여부가 다투어지면 법률구조공단 상담을 받아 보세요.
정책브리핑은 임대인이 직접 거주한다며 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생긴다고 설명합니다. 예측할 수 없었던 사정으로 어쩔 수 없이 임대한 경우는 면책됩니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 시작 | 임차인이 명시적으로 요구 | 집주인이 6개월~2개월 전에 거절·조건변경 통지를 하지 않으면 자동 |
| 횟수 | 1회 | 이 글에서 확인하지 못함 |
| 갱신 기간 | 2년 | 2년 |
| 증액 | 5% 이내 | 종전과 동일한 조건 |
임차인이 월 차임 2기분을 연체했거나 의무를 현저히 위반하면 묵시적 갱신이 되지 않습니다.
갱신 뒤에도 임차인은 언제든 3개월 전에 통보하면 계약을 끝낼 수 있습니다. 전세대출을 받아 사는 경우 대출 연장 조건은 전세대출 조건을 확인하세요.
위에서 확인한 규정을 상황별로 정리했습니다. 개별 사정은 달라질 수 있으니 참고용으로만 보세요.
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 이미 한 번 갱신을 요구해서 2년 더 살았다 | 1회만 가능해서 다시 쓸 수 없음 |
| 월 차임을 2기분 밀렸다 | 집주인이 거절할 수 있음 |
| 세입자가 법인이다 | 특별한 사정이 없으면 적용되지 않음 |
| 만료 1개월 전에 요구했다 (2020년 12월 이후 계약) | 행사 기간(2개월 전까지)이 지남 |
| 집주인 가족이 실거주하겠다고 한다 | 거절 사유에 해당할 수 있음 |
A. 1회만 행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년입니다.
A. 2020년 12월 10일 이후 체결하거나 갱신한 계약은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
A. 갱신 때 증액은 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 5%는 상한이라 협의해서 더 낮게 정할 수도 있습니다.
A. 임대인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우 거절할 수 있습니다. 거절 후 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
A. 묵시적 갱신 뒤 계약 기간은 2년입니다. 이 경우에도 임차인은 3개월 전에 통보하면 계약을 끝낼 수 있습니다.
A. 갱신 뒤에도 임차인은 언제든 3개월 전에 통보하면 계약을 끝낼 수 있습니다.
A. 법인이 세입자인 경우 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않습니다.
A. 구두, 문자, 이메일도 가능하지만 분쟁을 막으려면 내용증명 우편처럼 기록이 남는 방식을 쓰는 것이 좋습니다.
본 정보는 2026-10-11 기준 아래 공식 자료로 확인했습니다. 법령은 개정될 수 있습니다.
본 글은 정보 제공 목적이며, 정확한 내용은 해당 기관 공식 사이트를 확인하세요.
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