주택담보대출 금리는 기준금리나 코픽스 같은 기준 지표에 은행이 정하는 가산금리를 더하고, 조건에 따른 우대금리를 빼서 정해집니다. 한국은행 기준금리는 연 3.00%(2026-08-27 결정), 신규취급액기준 코픽스는 연 3.18%(2026-09-15 공시)입니다(모두 2026-10-05 확인). 대출은 이자와 함께 원금을 갚아야 하는 돈이므로 금리 숫자 하나만 보지 말고 구조를 먼저 이해해야 합니다.
같은 금액을 빌려도 은행과 상품에 따라 이자가 다른 이유는 금리가 한 숫자가 아니라 여러 항목의 합이기 때문입니다. 광고에 나오는 “최저 금리”는 우대 조건을 모두 채웠을 때의 값일 수 있습니다.
금리가 만들어지는 순서와 가입 전에 볼 항목을 정리했습니다.
주택담보대출 금리는 기준 지표에 가산금리와 우대금리를 더해 정해집니다
주택담보대출 금리는 기준 지표, 가산금리, 우대금리 세 부분으로 나뉩니다. 기준 지표는 시장 금리를 반영하는 값으로 은행이 마음대로 바꿀 수 없고, 가산금리와 우대금리는 은행이 상품과 차주 조건에 따라 정합니다.
| 구성 요소 | 의미 | 확인할 곳 |
|---|---|---|
| 기준 지표 | 코픽스, 금융채 등 시장 금리 지표 | 전국은행연합회 소비자포털(코픽스 공시) |
| 가산금리 | 은행이 업무 원가와 위험 등을 반영해 더하는 금리 | 대출 상품설명서 |
| 우대금리 | 급여 이체, 카드 사용 등 조건을 채우면 빼 주는 금리 | 상품설명서의 우대 조건 |
| 최종 금리 | 기준 지표 + 가산금리 – 우대금리 | 대출 계약서 |
주택담보대출 금리의 기준이 되는 코픽스와 기준금리
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 결정으로 연 3.00%입니다(2026-10-05 확인). 기준금리는 시장 금리에 영향을 주는 정책 금리일 뿐, 대출 금리가 기준금리와 같다는 뜻은 아닙니다.
전국은행연합회 소비자포털은 코픽스를 신규취급액기준, 잔액기준, 신잔액기준 세 가지로 공시합니다. 2026년 9월 15일 공시는 각각 연 3.18%, 3.05%, 2.71%이고 다음 공시는 2026년 10월 15일입니다(2026-10-05 확인).
주택담보대출 금리 유형, 고정금리와 변동금리와 혼합형 차이
고정금리는 정해진 기간 금리가 변하지 않아 상환액 예측이 쉽습니다. 변동금리는 기준 지표가 바뀔 때 일정 주기마다 금리가 바뀌어 이자가 늘거나 줄 수 있습니다.
혼합형은 처음 일정 기간 고정금리를 적용한 뒤 변동금리로 바뀌는 방식입니다.
주택담보대출 금리 계산 예시, 0.1%p가 얼마인지 직접 계산
아래는 계산용 가정이며 실제 상품 금리가 아닙니다. 기준 지표 3.00%, 가산금리 1.20%, 우대금리 0.50%를 가정하면 최종 금리는 3.00 + 1.20 – 0.50 = 연 3.70%입니다.
| 항목 (3억원, 연 3.70% 가정) | 금액 |
|---|---|
| 1년 이자 (3억원 × 3.70%) | 1,110만원 |
| 월 이자 (1,110만원 ÷ 12) | 92만 5,000원 |
| 금리가 0.1%p 오르면 1년 이자 증가분 | 30만원 (3억원 × 0.1%) |
우대금리 0.5%p 조건을 채우지 못하면 1년에 150만원 이자가 더 나갑니다.
스트레스 DSR이 대출 한도에 미치는 영향
스트레스 DSR은 금리가 오를 가능성을 감안해 DSR 계산 때 가산금리를 더하는 제도입니다(금융위원회 2025-05-20). 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행되며 기본 스트레스 금리는 1.50%입니다. 변동형은 100%, 혼합형·주기형은 20~80%를 반영하고 고정금리에는 적용하지 않습니다. 2025년 10월 17일 정책뉴스는 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한을 3%로 올렸다고 안내합니다. 금융위원회는 2026년 6월 규제 예고에서 3단계 적용 기간 등을 연장해 2026년 7월 1일 시행할 예정이라고 알렸습니다(2026-10-05 확인).
스트레스 DSR을 더한 월 상환액 계산 예시
3억원을 30년 원리금균등으로 갚는 가정입니다. 연 3.70%이면 월 상환액은 약 138만 849원입니다. 변동형에 기본 스트레스 금리 1.50%p를 더한 연 5.20%로 계산하면 약 164만 7,333원이고, 수도권·규제지역 하한 3%p를 더한 연 6.70%로 계산하면 약 193만 5,834원입니다. 같은 소득으로 인정받는 대출 가능 금액은 계산상 각각 약 16%, 약 29% 줄어드는 셈입니다. 이 계산은 한도 예측이 아닙니다.
주택담보대출 금리 비교 방법과 중도상환수수료
금리를 비교할 때는 같은 기준으로 맞춥니다. 금리 유형, 기준 지표, 우대 조건 반영 여부, 상환 방식, 대출 기간이 다르면 숫자만 비교할 수 없습니다. 최저 금리와 내가 받을 수 있는 금리를 나누어 보고 우대 조건을 만기까지 유지할 수 있는지 확인합니다.
중도상환수수료는 만기 전에 갚을 때 내는 비용입니다. 금융위원회는 2023년 11월 29일 실제 발생하는 필수 비용만 반영하도록 하는 제도개선 방안을 발표했습니다. 부과 기간과 수수료율은 대출마다 다르므로 계약서의 “중도상환수수료” 항목을 가입 전에 확인합니다.
주택담보대출 금리가 높다고 느낄 때 대출 갈아타기 전 확인할 것
갈아타기(대환)는 기존 대출을 갚고 새 대출로 옮기는 일입니다. 금융위원회는 2024년 1월 9일 10억원 이하 아파트 주택담보대출 갈아타기를 시작하며 증액 대환은 불가하고 새 대출 한도는 기존 대출 잔여액 이내라고 안내했습니다. 대출비교 플랫폼에서 비교한 뒤 비대면 신청도 가능하다고 했습니다(2026-10-05 확인, 현재 대상과 조건은 플랫폼과 금융회사에서 다시 확인).
옮기기 전에 기존 대출의 중도상환수수료, 새 대출의 가산금리와 우대 조건, 새로 드는 비용을 더해 이자 절감분과 비교해야 합니다. 이자가 줄어도 비용이 더 크면 이득이 아닙니다.
이 글은 대출을 권유하지 않습니다. 대출은 원금과 이자를 갚아야 하는 돈이며 한도는 금융회사 심사로 정해집니다.
주택담보대출 금리 자주 묻는 질문
Q. 주택담보대출 금리는 어떻게 정해지나요?
A. 기준 지표(코픽스 등)에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼서 정해집니다. 가산금리와 우대금리는 은행과 상품마다 다릅니다.
Q. 주택담보대출 금리가 기준금리와 다른 이유는 무엇인가요?
A. 대출 금리는 기준금리가 아니라 코픽스 같은 지표에 가산금리를 더해 정하기 때문입니다. 한국은행 기준금리는 연 3.00%, 신규취급액기준 코픽스는 연 3.18%입니다(2026-10-05 확인).
Q. 주택담보대출 금리는 고정금리와 변동금리 중 무엇이 나은가요?
A. 어느 쪽이 낫다고 말할 수 없습니다. 고정금리는 상환액이 일정하고, 변동금리는 금리 변화에 따라 이자가 달라집니다.
Q. 주택담보대출 금리와 스트레스 DSR은 어떤 관계인가요?
A. 스트레스 DSR은 한도를 계산할 때 금리를 더해 보는 제도로 내가 내는 금리가 아닙니다. 기본 스트레스 금리는 1.50%이고 수도권·규제지역 주택담보대출은 하한 3%이며, 변동형은 100% 반영됩니다.
Q. 주택담보대출 금리를 낮추려고 갈아탈 때 무엇을 먼저 보나요?
A. 기존 대출의 중도상환수수료와 새 대출의 가산금리, 우대 조건, 새로 드는 비용을 더해 이자 절감분과 비교합니다.
출처 및 확인일
본 정보는 2026-10-05 기준 아래 공식 자료로 확인했습니다.
- 한국은행 기준금리 변동 추이
- 전국은행연합회 소비자포털 코픽스
- 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표
- 정책브리핑 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025-10-17)
- 금융위원회 스트레스DSR 3단계 행정지도 변경시행 예고(2026-06-18)
- 금융위원회 중도상환수수료 제도개선 및 소비자 부담 경감방안
- 금융위원회 아파트 주택담보대출 갈아타기 안내
본 글은 정보 제공 목적이며, 정확한 내용은 해당 기관 공식 사이트를 확인하세요.